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23 de Julho de 2018

Donos de imóveis já quitados brigam na Justiça contra saldo residual

Maria Valdirene, Advogado
Publicado por Maria Valdirene
há 4 anos

O alagoano Ednaldo Nazário da Silva pagou durante 20 anos todas as parcelas de R$ 528 de seu apartamento. Ao quitar a dívida, descobriu que ainda faltava um saldo devedor de R$ 211 mil, que ele deveria pagar por mais 10 anos, em prestações sete vezes maiores (R$ 3.879,29).

Sem condições de pagar o valor, Ednaldo recorreu à Justiça para tentar renegociar a cobrança da Caixa Econômica Federal. Venceu a ação em primeira instância e no TRF-5 (Tribunal Regional Federal da 5ª Região). Mas o banco recorreu da decisão ao STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Agora, o caso de Ednaldo será julgado como referência para todos os outros que correm no País, por meio de um recurso repetitivo.

Caberá à 2ª Seção do STJ bater o martelo sobre se a cláusula que responsabiliza o consumidor pelo pagamento do saldo residual após quitar o imóvel é nula, nos contratos de financiamento imobiliário feitos pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), em grande parte operados pela Caixa.

O saldo residual é a correção por juros e outros encargos que o mutuário deve pagar após o término do financiamento, em contratos que não são cobertos pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Esse fundo, extinto em contratos mais recentes, isentava o consumidor de pagar a temida cobrança por meio de uma taxa de 3% o valor do imóvel.

“Desde 2012, os mutuários que terminam o financiamento estão se deparando com um saldo devedor impagável”, afirma o advogado Anthony Fernandes Oliveira Lima, que representa Ednaldo na ação contra a Caixa.

Se o STJ decidir que a cláusula deve permanecer, os mutuários correm sério risco de perder seus imóveis já quitados, pela incapacidade de pagar a dívida, acredita Oliveira Lima, que diz já ter atendido casos em que a prestação de R$ 300 foi convertida em R$ 19 mil ao fim do contrato. “O mutuário nunca vai conseguir saldar”.

Pode pesar a favor dos consumidores o argumento de que uma cláusula muito onerosa contraria o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o direito à moradia garantido pela Constituição Federal, diz o advogado. "Muitas pessoas não se dão conta de que existirá essa cobrança ao fim do contrato. Se soubessem, nem teriam assinado".

O STJ ainda não pacificou o entendimento sobre o assunto. Embora haja decisões de instâncias inferiores a favor dos mutuários, a Corte tem se firmado no sentido de que, nos financiamentos pelo SFH, sem a cobertura do FCVS, o saldo residual deverá ser pago pelo comprador.

"Daria para comprar outro apartamento"

Quando a professora Maria de Fátima Souza*, de 51 anos, terminou de pagar seu apartamento de R$ 200 mil, em agosto do ano passado, levou um susto. O saldo residual era de praticamente mais R$ 200 mil. "Daria para comprar outro apartamento”, conta.

Inconformada, ela tentou negociar a dívida com a Caixa, que não abriu mão da cobrança. Procurou então a Associação Nacional dos Mutuários (ANM), por meio da qual entrou com uma ação contra o banco, pedindo para renegociar a dívida. O juiz da 19ª Vara Cível aceitou o pedido de Maria, mas a Caixa ainda pode recorrer.

“Eu não me nego a pagar o saldo residual, desde que seja um valor justo”, diz a professora. No ano passado, a entidade fez cerca de 300 acordos judiciais para reduzir as dívidas de mutuários e obteve algumas liminares para suspender a cobrança.

A associação estima que cerca de 15 mil contratos com saldo equivalente a duas ou três vezes o valor do imóvel vão vencer este ano.

Para o presidente da ANM, Marcelo Augusto Luz, o resídio é resultado da má gestão administrativa dos contratos pelo SFH e cria desilusão no comprador. “O saldo residual é um câncer que precisa ser estirpado do Sistema Financeiro da Habitação. O mutuário não pode ser escravo dele por mais tempo”, diz.

O que gera resíduo no contrato habitacional é a cobrança de juros sobre juros, que pressiona o saldo devedor pra cima, dependendo dos indexadores, como a tabela price, que na opinião de Luz necessita de revisão. “Muitos desses contratos só beneficiam o credor”.

LEIA MAIS: Veja quando dono de imóvel precisa declarar Imposto de Renda

Para o advogado Luiz Guilherme Ferreira, especialista em direito imobiliário, os contratos imobiliários do SFH não são debatidos de forma bilateral, tirando a possibilidade de negociação. “Isso coloca o consumidor em latente desvantagem, o que pode anular a cláusla [do saldo residual]”, afirma.

Ferreira recomenda que, antes de assinar o contrato, o consumidor fique atento à existência da cláusula que prevê o pagamento do saldo após a quitação.

Procurada, a Caixa afirmou ao iG que “o TRF tem apresentado entendimento diverso neste assunto”, motivo pelo qual o banco considera oportuna a abordagem do assunto para uniformização jurisprudencial no STJ.

* A identidade da personagem foi preservada a seu pedido.

Fonte: IG

Disponível em:http://www.alagoas24horas.com.br/conteudo/?vEditoria=Economia&vCod=210189

16 Comentários

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Como assim, pagar as prestações e ficar devendo muito mais do que foi tirado de financiamento? Que resíduo é esse? Mas é o fim do mundo mesmo. Comigo não aconteceu isso, ainda bem. Consegui quitar o saldo do meu financiamento, sem ficar devendo um centavo. Por isso perguntei de onde saiu esse resíduo. Não. Isso está muito mal explicado. continuar lendo

Suas prestações estavam atreladas ao reajuste salarial? Se não, você pagou o devido. O problema é com aqueles que tiveram suas prestações indexadas à variação salarial. Como nos anos 1980 (e final dos 1970) os salários ficaram congelados, muita gente se beneficiou dos preços ultra-baixos e não perceberam. No final das contas, um imóvel de (exemplo) R$ 100.000,00 foi quitado por menos de R$ 50.000,00 continuar lendo

A maioria dos mutuários que fizeram contratos sem base no FCVS não pagavam nem os juros da dívida. Algumas vezes, nem conseguiam amortizá-la. As prestações estavam bem abaixo do valor de mercado.

A CEF está certa. Quem está tomando prejuízo é ela. Mesmo com o MP atuando no caso, já vi muitos casos em que o juiz monocrático não dava razão ao mutuário e determinava o pagamento da dívida.

Quando comecei estudando o caso, fiquei revoltado mas percebi que o sistema de financiamento é que estava errado. E não era culpa da Caixa, mas uma determinação governamental que implicava um reajuste desfavorável à empresa pública, pois o saldo devedor era reajustado por um índice superior àquele ligado ao reajuste salarial dos mutuários, resultando, obviamente, num saldo devedor ao final da dívida.

Muito mutuário pagou um valor prestacional bem abaixo de marcado e nunca percebeu isso. Agora, a Caixa quer o restante. E, infelizmente, é devido sim. continuar lendo

Se o sistema de financiamento cometeu o erro, a CEF principalmente, deve arcar com o prejuízo. O mutuário não foi advertido, na assinatura do contrato, que poderia acontecer um saldo residual de valor muito alto. Tenho a certeza que se ela tivesse esclarecido, inclusive desenhado se preciso fosse, nenhum mutuário iria entrar nesta "fria". A ânsia desenfreada dos gerentes e demais funcionários em cumprir metas é que foi a grande responsável pelo absurdo a que se chegou. Este, talvez, deveria ser o "norte" que os magistrados deveriam analisar. continuar lendo

Eduardo você é advogado da CEF ? continuar lendo

Eduardo, essa lógica capitalista de que a "Caixa não pode tomar prejuizo" se aplicaria se a Caixa fosse uma entidade privada. Como não é, ou seja, o dono é o Governo que tem a obrigação de prover moradias acessíveis para a toda a população, a Caixa tem sim que fornecer moradias a preços abaixo do mercado para quem não pode pagar. Para isso mesmo é que o Governo arrecada impostos, para poder prover bem-estar social para todo o povo. continuar lendo

Oscar e Jorge:

Infelizmente se o mutuário não pagar, é enriquecimento indevido. Sinto muito, mas a Caixa está certa e a ela não se aplica a Teoria do Órgão (que reputa como sendo dela as ações do Governo). É empresa pública com personalidade jurídica própria e concorrente do mercado financeiro, da mesma forma que outras empresas semelhantes. Não há "mamata" pra ela não. E o fato de ser de propriedade pública é ainda mais grave.

Camarada por aí fica doido de raiva quando políticos se valem de dinheiro público para enriquecimento ilícito mas não enxergam que esse caso aqui é igualmente um!!! Ninguém agora pode ficar com raiva quando o governo resolver perdoar dívida de clubes de futebol ou de grandes latifundiários. É enriquecimento indevido SIM!

Aplicaram uma matemática financeira inteiramente equivocada, que desequilibrou o sistema por inteiro. O sistema Price foi corrompido e o que os senhores mutuários agora querem é quitar dívida por valor bem abaixo do mercado. Não pode.

As prestações, por estarem ligadas a variação salarial do final dos anos 1970 e praticamente todo os anos da década seguinte, ficaram congeladas. Quer dizer, enquanto o saldo da dívida era reajustado pela TR (o índice oficial da época, que refletia a inflação do período) as prestações não cresciam. Tinha gente pagando os mesmos valores por anos a fio e nem ligavam pra isso.

E eu acho muito justo que a Caixa ofereça um novo acordo para quitação da dívida. É a melhor alternativa para quem enfrenta o problema. continuar lendo

Nos contratos de alienação fiduciária celebrados via SFH, a cláusula de "saldo devedor residual" é nula:

http://www.conjur.com.br/2013-jul-05/paloma-cotrim-clausula-residuo-contratos-habitacao-nulo continuar lendo

o próprio nome já diz resíduo... como que um resíduo pode ser maior que a parte total... sequer pode ser maior ou igual à metade... continuar lendo

Se não pagou sequer os juros, pode ser maior. E está sendo. continuar lendo